基础设施领域公募REITs试点正式步入实操阶段。
8月3日，国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（以下简称《通知》）；8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》）。两项细则文件对REITs的申报以及发行要求在《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》基础上进一步细化，资产配置迎来全新选项。
REITs在稳基建任务与基建投资面临债务约束的矛盾情况下应运而生，对于深化金融供给侧结构性改革、提升资本市场服务实体经济能力、丰富资本市场投融资工具等方面具有重要意义。
鹏华基金表示，基础设施REITs将稳定、长期的基础设施资产推向资本市场，盘活巨量优质存量资产，同时，为投资人提供可长期配置、稳定分红、透明管理的金融产品，为我国资本市场提供有效补充，最终引导、聚集社会长期限资金投资我国鼓励的基础设施项目，促进基础设施建设的高质量发展。
“稳中有进”总基调不变
历经3个多月的打磨终于亮相，《指引》包括七方面共51条内容，对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等方面进行了规范。
“与征求意见稿相比，除进一步完善了基金份额发售、基金借款和扩募安排等细节内容外，正式文件对于严格风险管控、强化信息披露、投资者适当性管理等方面更加重视，同时，对资产认定与选择更为灵活，参与主体更加广泛，整体看宽严相济。”业内人士对《金融时报》记者表示。
从限制放松的条款来看，《指引》不再要求公募基金进行独立尽职调查，允许其与资产支持证券管理人联合开展尽职调查，减轻了公募基金尽调负担；取消“基金+单一ABS限制”，买入和卖出更为灵活，更能发挥公募基金的资产管理优势；扣除向战略投资者配售部分后，基础设施基金份额向网下投资者发售比例的下限由80%调整至70%，公众投资人比例上限提升，同时明确社保、养老基金可参与网下询价，参与主体更为多元；规定基金总资产不得超过净资产140%，较征求意见稿提升了20个百分点，明确提及借款可以用于项目收购，杠杆比例有所放松，更加有利于公募REITs的市场化发展。
同时，《指引》强调压实机构主体责任，强化对基金管理人与托管人专业胜任要求；要求重点披露基础设施项目及原始权益人等信息，加强风险管控，夯实投资者保护机制。
申万宏源分析师李峙屹表示，《指引》保持了“稳中有进”的总基调不变，显示了政策层面对于“聚焦优质资产、坚持权益导向、强化机构主体责任、有效防控风险”的试点基本原则的贯彻与坚持，基础设施REITs试点有望尽快平稳落地。
聚焦重点行业重点领域
在证监会《指引》出台前，8月3日，发展改革委办公厅发布《通知》，对试点项目申报工作进行了详细披露。华西证券分析师宋辉表示，与4月30日发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》相比，此次《通知》进一步聚焦项目的申报细节，对项目申报所需满足的基本条件、材料要求、申报程序、合规性审查等均提出了较为确切的指标或方向。
具体来看，《通知》继续强调“两个聚焦”，即聚焦重点区域和重点行业的双重优先特征，并将信息网络等新型基础设施的范畴进一步细化明确。在重点行业上，对新型基础设施领域有了更为明确的指引，囊括数据中心、5G、物联网、智慧城市等项目。
中联基金总经理何亮宇表示，支持上述项目参与基础设施REITs试点，有利于解决加强新型基础设施建设过程中的投融资短板问题，有利于吸引更多社会资本参与符合技术革命和产业变革方向的基础设施投资。
同时，《通知》明确提出“酒店、商场、写字楼、公寓、住宅等房地产项目不属于试点范围”。对此，分析人士表示，在目前“房住不炒”政策基调下，房地产相关不动产暂时剔除在外是符合目前房地产调控思路的。
值得一提的是，除宏观大方向上的把握外，《通知》对试点项目也提出了具体的指标要求，“3年+4%回报率”成为硬门槛，即项目运营时间原则上不低于3年，且近3年总体保持盈利或经营性净现金流为正，同时要求“预计未来3年净现金流分派率原则上不低于4%”。
华西证券固收分析师樊信江表示，对REITs底层项目提出了具体的指标要求，避免一些现金流较弱、运营尚不稳定甚至依然处于在建期的项目被包装成底层项目，通过发行REITs融资，从而最大程度降低未来新上REITs项目的投资风险。
具体试点项目落地可期
随着《通知》和《指引》的出台，社会各界对公募REITs未来的推进有认同也有期待。
“当前稳基建是我国经济稳增长的重要任务。但金融服务基础设施建设的工具和手段还是以财政和传统信贷为主，以债务资金推动的边际效应是在递减，也产生了一系列问题。如何加快要素市场建设，释放市场活力，为实体经济提供新产品、新机制，是当前资本市场的重要使命。REITs在当前背景下应运而生，是深化资本市场供给侧结构性改革的重要举措。”上海证券交易所债券业务中心总经理佘力在2020中国资产管理年会上表示。
但从另一方面看，一些业内人士表示，尽管试点要求更加明确和具体，REITs这一高度市场化的金融产品与基础设施这类具有公益性的准公共产品将会存在磨合、适应的过程。北大光华中国REITs研究中心执行主任张峥表示，REITs试点还需关注合规风险、政策风险、道德风险等问题。
从长远看，REITs是否会扩展到房地产领域，鹏华基金副总裁邢彪认为，从REITs产品原理出发，房地产相关不动产不论从收益率角度，还是从资产体量角度，都应该是REITs的底层资产，期待在试点成功后，在合适的时机，能够将房地产相关不动产纳入基础资产的范畴。
基础设施REITs推进符合市场预期，佘力表示，上交所将会同各方积极推进基础设施公募REITs试点尽快落地，夯实市场发展的基础制度安排。